[정리노트]상가투자, 상권보다는 입지가 더 중요하다?!(f. 김종율대표)

창업하려는 사람들의 오해 대표적인 것 3가지가 있다.1. 상권 vs 입지

입지=지역의 1등자리

예를 들면,강남역 상권이 최고이지만, 1억으로 그 곳에서 제일 별로인 곳을 하느니,

비인기 지역의 1등자리가 더 수익률이 좋을 수 있다는 것이다.

 

2. 스세권, 맥세권, 베세권이 제일 좋은 자리인가요?(프랜차이즈 옆 자리)

ex 동탄2신도시 11자상가

초중고 끼고 아파트 더 많은(=배후수요가 더 많은) 오른쪽 상가가 입지가 훨씬 좋음. 병원도 마찬가지.

왼쪽은 학교를 끼고 있는 곳이 없기 때문에 학원이 잘될 수가 없음.

베스킨라빈스는 왼쪽에 있다. 사람들이 제일 좋은 상권은 왼쪽 상권이라고 오해할 수 있다.

왜? 오른쪽자리 1등자리가 임대료가 너무 비쌀 수 있음.

하지만 베스킨라빈스 입장에서는 왼쪽 오른쪽 상가 모두 경쟁업종이 거의 없기 때문에 매출은 상관없다.

면적, 월세, 수익률을 다 고려해서 적당한 곳에 점포를 개발한 것이지 제일 좋은 입지는 아닐 수 있다.

또 거기가 잘 된다고 해서 우리 점포가 잘 안 될 수도 있다.

 

3. 비탈길 상권

보통 지하철은 비탈길에 짓지 않는다. 평지에 짓는다. 따라서 평지=역세권 상권, 위로 올라갈수록 상권이 작아지는 것이다. 오르막이나 내리막이라고 상권이 형성되지 않는 것은 아니다.

ex) 숭실대

 

숭실대 저쪽이 굉장한 오르막인데, 오르막이라서 상권이 나쁜 것이 아니다.

그런데 학교 앞이라는 수요 때문에, 괜찮을 수 있고, 역세권 상권도 분명히 좋을 것이다.

하지만 그 사이에 지나가는 길에 있는 상권이라서 상대적으로 안 좋은 것이다.

이 중에서 제일 좋은 상권은? 맥도날드쪽. 아니면 2번출구쪽이다. 뒤에 주거지가 있기 때문이다.(1559+882세대)

 

 

이 상권이 제일 좋은 상권일 수 있다. 여기 빠바가 있는 걸 봐도 알 수 있다. 올리브영, 스타벅스 등.

아파트 출구가 중요하다.

 

 

4. 경리단길이 망한 이유?

상권이 살아나도 판매점(프랜차이즈)이 안 들어가려고 함. 임대료가 높은데, 테이블장사로 월세내는 데에는 한계가 있기 때문에 좋아하는 자리는 아니다.

왜 이렇게 되었냐면, 건물주들이 세입자들이 얼마나 매출을 올릴 수 있는 지를 분석하지 못하기 때문이다.

ex) 서현역 앞 더페이스샵 일 매출 500정도, 홍대 메인자리 토니모리 500, 경리단길을 100도 안 될걸?

따라서 상권이 유행상권이 될 것인지, 유망상권이 될 것인지 눈여겨 보아야 한다. (젠트리피케이션이 일어날 수 있다) ex)방탈출 등

 

**장사가 잘 되는 곳**

-충분한 배후수요를 갖추고(최소한 2000세대) 베라는 6천세대는 돼야 함.

혼자가는 곳-500세대-슈퍼, 부동산, 미용실, 세탁소

3~4명이 가는 곳-2000-빵집, 김밥집(4000)-객단가가 비싸서

휴대폰-10000세대급이 잘 되고, 먹고 살 만한 정도는 2000세대만 되어도 된다.

-배후 수요의 주 동선에 위치한 곳

번듯해보이는 것과 정말 잘되는 것은 다르다. 목적이 있는 사람이 알아서 찾아오는 곳이다.

아파트에서 사람들이 넘어올 수 없는 구조면 배후 수요를 흡수할 수 없다.

 

 

 

5. 아파트가 아직 안 찼을 때 상가 입주할까?

60%정도 입주 시작하면 상권은 금방 좋아지기 때문에 미리 시작한다. 한 달이면 나머지 40%도 입주한다.