[UPPITY][나의투자유산답사기]2장, 예상치 못했던 연체, 남의 일이 아니었다

2탄 연체기입니다. 조기상환 노하우를 가득 녹여냈습니다.

하지만, 항상 조기상환 됐던 것은 아니었어요. 슬프게도.. 그 이야기를 자세하게 풀어보았습니다.

 

 

안녕하세요 차차입니다! 지난주, 첫 번째 에피소드에서는 P2P 투자로 성공했던 경험을 얘기해드렸어요. P2P 투자 입문자 입장에서 직접 공부하고 경험한 것을 말씀드려서 그런지, 재미있게 읽어주신 것 같습니다. 

 

오늘은 P2P 투자로 성공했던 경험을 다시 돌아보며, 투자 전에 제가 고려했던 것들을 정리해봤어요. 그리고 저의 속을 쓰리게 했던 연체 사례도 함께 살펴볼게요.

 

조기상환 상품 선택

비결은 바로 이것!

 

① 사업성이 있는지 생각해보기

 

P2P 투자에서 가장 중요한 건 ‘대출받는 사업 또는 사업자’의 사업성입니다. 사업성을 따져서 성공할 만한 프로젝트인지 따져봐야 하죠. 저는 사업성을 따질 때 보수적인 기준으로 평가했습니다. 돈을 빌려주면, 돌려받을 때까지 약자가 되니까요. 

 

‘상업지역 / 오피스텔 용도 / 지하 5층~지상 12층 / 현재 공정률 75%’인 상품을 예시로 들어볼게요. 

 

보통 오피스텔은 역이 도보 5분 내외 거리에 위치해야 사업성이 있다고 합니다. 이 건물의 주소를 찾아보니 역까지 약 40분 거리더라고요. 역까지 너무 먼 오피스텔, 분양이 금방 완료되기 어렵겠죠? 

 

상품 설명서를 보니 주변에 대형 상업단지나  관련 수요가 풍부하다고 적혀있지만, 잘 모르는 지역인 만큼 보수적으로 판단했습니다. 내가 잘 아시는 지역이라면 다른 평가를 내릴 수 있을 거예요. 

 

이번엔 예상 담보가치(분양이 완료되었을 때 담보 물건의 가치)와 대출금을 살펴봅니다. 이 상품은 예상 담보가치에 비해 선순위 대출금(담보 물건을 대상으로 맨 처음 받은 대출)이 60%로 나와 있어 부담스러웠는데요. 제가 투자자로 참여하는 이번 P2P 대출까지 포함하면 LTV가 벌써 70%입니다. 

LTV는 담보인정비율이라는 뜻으로 ‘이 물건을 담보로 전체의 몇 퍼센트까지 대출해줄지’ 정해두는 장치죠. 그런데 말이죠. 요즘 부동산 경기가 좋지 않아서, 준공 후 분양되지 않은 상태의 오피스텔을 담보로 잡아도 70%까지 대출이 나올지는 미지수입니다. 은행 LTV가 60% 정도이기도 하고요. 저라면 이만큼의 리스크를 감수하지는 않을 것 같습니다.

 

② 서류들을 꼼꼼히 읽어보기

 

투자 전, 서류에 있는 내용들을 찬찬히 읽어보는 게 중요해요. 저는 주로 차주(대출받은 사람)의 신용등급, 재무현황, 갚을 능력에 비해 빌린 돈은 얼만큼인지 등을 보았어요. 시행사, 시공사를 볼 때는 언제 만들어진 건설회사이고 얼마나 사업을 잘 해왔는지를 보세요. 오래된 건설회사의 경우 그동안 살아남은 인맥과 노하우, 자본 등이 있기 때문에 이번 공사도 잘 끝낼 가능성이 높습니다.

 

혹시 신생 회사인 경우에는 자본총계와 당기 순이익을 자세하게 살펴보세요. 이 작업은 주식을 살 때 회사를 분석하는 것과 똑같아요. 자본총계에서 해마다 회사의 자본이 늘어났는지, 경영을 잘했는지 확인하는 거죠. 회사가 건실하다는 판단이 쉽게 안 드신다면 저는 추천하고 싶지 않아요. 

 

③ 안전장치가 있는지 확인하기

 

저는 P2P 회사에서 내 돈을 마음대로 융통할 수 없도록 시스템을 갖춰놓았는지도 중요하게 보았어요. 이 시스템을 ‘신탁’을 이용한다고 하는데요. 이런 서비스를 이용하면, 사람들이 투자한 금액이 차주에게 바로 입금됩니다. P2P 회사는 돈을 아예 건드릴 수 없어요. 반대로 차주가 입금한 이자 역시 P2P 회사가 손댈 수 없죠. 

 

세이프플랜이 있는 회사를 찾아보셔도 좋아요. 제가 이용하는 P2P 플랫폼은 프로젝트가 연체돼 제때 상환되지 못하는 경우, P2P 회사에서 5천만 원의 세이프플랜 내에서 연체된 금액을 즉시 저에게 지급해줬습니다. 이런 안전장치가 있어도, 5천만 원이라는 기금보다 더 많은 돈이 한 번에 연체될 수도 있으니 항상 소액으로 분산 투자하시길 추천드립니다. 

 

④ 내가 이해하기 어려우면 투자 안 하기

 

아무리 읽어도 상품의 구조가 어떻게 되는지 이해가 되지 않는다면, 그 투자는 하지 마세요. 의외로 많은 사람들이 예·적금 같이 모두가 잘 알고 있는 상품에만 돈을 넣는 게 아니더라고요. 이자를 많이 준다는 얘기에 가까운 사람의 말만 듣고 투자할 때도 있고요. 

 

작년에 큰 손실이 났던 DLF, DLS 사태 기억하시나요? 상품을 추천한 은행원도, 투자한 고객도, 결국 상품에 대한 이해도가 부족했던 게 근본적인 문제였습니다. P2P도 똑같아요. 이해가 안 된다면 투자를 안 하는 게 돈을 버는 길입니다. 

 

조기 상환된 상품들은 이런 기준을 가지고 꼼꼼하게 살펴본 상품이었어요. 그치만 100% 성공은 아니었습니다. 꼼꼼하게 살폈는데도 연체된 상품도 있었죠. 여러분들에게 ‘내가 생각하는 것보다 더 보수적으로 판단해야 한다'라고 얘기 드리는 이유죠. 그럼 이제 마음 아프지만, 저의 P2P 투자 연체기를 시작해볼게요.

 

그럼에도

연체된 것들

 

① 호텔 담보 상품에 투자했는데 코로나19

 

첫 번째 실패 사례는 모 호텔을 담보로 한 상품이었습니다. 입지는 광역시의 모 관광지. 역에서 도보 5~10분 거리였고, 널리 알려진 호텔 브랜드에 신축이라 관광객들에게 인기가 많을 것 같았어요. 준공률은 이미 70%, 기대 수익률이 연 12%에, 프로젝트 기한도 5개월로 금방 갚을 수 있다는 차주의 자신감이 느껴졌죠. 

 

동일한 차주에 대해 최대 500만 원까지 투자가 가능한데요, 저는 이 프로젝트에 400만 원이라는 나름의 거금을 투자하게 됩니다. 원금이 커지니, 세금과 수수료를 제하고도 기대 수익이 매달 2.5만 원 정도였습니다.

 

이후 호텔이 개장돼 운영이 시작됐지만, 예상치 문제가 하나둘 생기기 시작했습니다. 개장이 조금 늦어진 탓에 호텔 객실을 분양받은 투자자들이 분양금 일부 혹은 전부 환불해달라는 분쟁이 생긴 거예요. 이미 영업이 잘되던 상황이라 호텔 측에서는 투자자의 요구대로 계약을 파기하고 새로운 투자자에게 분양할 예정이었습니다. 영업 이익으로 돈을 갚는 방법도 있었죠.

 

그런데… 누구도 예상하지 못했던 코로나19가 시작되고야 말았습니다. 코로나19로 인해 제일 피해를 본 업종 중 하나가 여행·호텔업종인 거, 다들 아시죠. 호텔에 손님도 없고, 분양도 예정된 시기에 맞추기 어려워졌어요.

 

차주 입장에서는 이제 돈을 벌어서 P2P 투자금을 갚는 게 아니라, 다른 데서 돈을 빌려서 갚아야 하는 상황이 됐습니다. 대환 대출을 알아보려고 바쁘게 움직이시더라고요. 그렇지만 워낙 대출 금액도 큰데다 대출 심사도 오래 걸려 좀 기다려야 했습니다. 

 

이런저런 일을 거쳐 결국 5월에 모든 금액을 돌려받았습니다. 수익금은 세후 39만 원, 수익률로는 연 12% 정도를 얻었지만, 연체된 시점부터 마음고생 한 걸 생각하면 이 정도가 충분한 수익률인지는 모르겠어요. 

 

코로나19와 같은 예기치 못한 상황은 언제든지 생길 수 있답니다. 앞에서 말씀드렸던 투자 전에 꼼꼼하게 따지더라도, 이런 일이 생길 수 있다는 사실. 꼭 먼저 알아두세요.

 

② 갑작스러운 서울 부동산 규제 강화

 

두 번째 연체 사례는 2018년도에 투자한 상품입니다. 서울 모역에서 5분 이내에 있는 오피스텔 PF 2차였어요. PF는 부동산을 개발하겠다는 프로젝트를 말합니다. 그럼 이 상품은 ‘오피스텔 개발 프로젝트’겠죠? 투자 기간은 12개월, 기대 수익률 연 9%였고, 지하철 환승역이라 더블역세권에 오피스텔 준공률은 95%, 주변 상가는 35% 정도 분양이 완료돼 사업성이 크다고 생각했어요. 

 

시공사의 매출, 자본이 모두 좋아 망할 걱정도 없었고, 운영 계획도 구체적으로 나와있었습니다. LTV는 전체 담보 가치 중 25%, 선순위 대출도 대형금융사 계열 사모펀드라서 든든했죠. P2P를 공부하기 시작하던 초기라서 50만 원만 투자했는데, 너무 적은 돈을 투자한 것은 아닌가 후회도 됐어요.

 

문제는 준공 이후에 생겼습니다. 서울지역의 부동산 규제가 강화돼 대출이 나오지 않은 거예요. 221개 호실은 분양이 잘 되었는데, 계약 잔금을 못 치른 24개 호실이 문제가 됐습니다. 차주분도 극심한 스트레스로 병을 얻었다 하고, 지인 돈도 40억 원 정도 들어가있어 꼭 잘 상환하겠다고 얘기했지만, 투자자 입장에서는 언제 상환될 지 알 수 없는 일이었습니다.

 

결국 P2P 업체에서 차주에게 사업권 시행 양도각서를 받았습니다. 24개 호실 분양을 P2P 업체가 직접 담당하겠다는 거죠. 그 이후 총 8개의 호실이 분양됐지만, 이것도 코로나19의 여파에 직면하게 됩니다. 네, 아직까지 현재진행형인 일입니다. P2P 업체가 분양 노력을 잘 해줘서 3개 상가, 3개 오피스텔이 남아있지만, 여전히 저의 투자금은 상환이 안 되었어요. 선순위 대출금이 걸려있으니까요.

 

코로나19, 부동산 정책 변경 등 예기치 못한 상황으로 인해 연체를 겪는 상황. 누가 예상했겠어요. 그렇지만 이런 일이 실제로 벌어질 수 있다는 사실. 저는 뼈 아픈 실패를 겪으며 알게 됐지만, 여러분들은 미리 알고 투자하셨으면 해요. 생각보다 더 보수적으로 판단하되, 리스크의 가능성을 꼭 먼저 생각하셨으면 합니다.

 

다음에는 ‘회사채’라는 새로운 투자 방법을 소개해드릴게요. 생소하실 수도 있지만, 요즘 화제가 되고 있는 주식이나 금 말고도 다양한 투자 방법에 관심 있으시다면 놓치지 마세요!